Urbanisme

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• Permis de construire

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Nouveau permis de construire : ce qui change

À compter du 1er octobre, la réforme simplifiant les formalités liées au permis de construire entre en vigueur.

Les nouvelles dispositions

Le nouveau permis est marqué tout d’abord par la réduction du nombre d’autorisations. Les onze autorisations et les cinq déclarations existantes (permis de construire, de lotir etc. ) sont regroupées en 3 permis (permis de démolir - permis de construire - permis d’aménager) et 1 déclaration préalable.

Par ailleurs, les travaux soumis à permis sont listés de façon exhaustive. Ceux qui ne sont pas soumis à permis mais nécessitent cependant une déclaration préalable en mairie sont également listés. C’est le cas notamment de ceux qui ont pour objet la création de moins de 20 m2 de surface hors œuvre brute (SHOB), ou des piscines de moins de 100 m2. Ceux qui sont maintenant dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme sont également clairement identifiés. C’est le cas par exemple des murs de soutènement.

Souvent jugés trop imprévisibles, les délais d’instruction sont désormais garantis : dès le dépôt de la demande, un délai de base est indiqué sur le récépissé remis au demandeur (1 mois pour les déclarations, 2 mois pour les permis de construire des maisons individuelles et les permis de démolir, 3 mois pour les autres permis de construire et les permis d’aménager).

Ce délai pourra être prolongé uniquement dans les cas prévus par le code de l’urbanisme pour permettre les consultations des services, mais cette prolongation devra être notifiée dans le délai d’un mois suivant le dépôt de la demande.

Les nouveaux imprimés expliquent en détails toute la procédure de l’instruction de votre demande.

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Une gestion plus simple des pièces manquantes du dossier

Un bordereau exhaustif des pièces devant constituer le dossier est fourni avec les nouveaux imprimés. Chaque pièce y est clairement identifiée et listée. L’administration a l'obligation de réclamer toutes les pièces manquantes en une seule fois avant la fin du mois suivant le dépôt du dossier. Vous avez alors 3 mois pour les envoyer.
Dans le nouveau permis de construire, le contrôle de la fin des travaux  est réorganisé.
C’est désormais le bénéficiaire de l’autorisation qui s’engagera en déclarant qu’il atteste l’achèvement et la conformité des travaux par le biais de la déclaration d’achèvement des travaux. Ensuite, l’autorité compétente disposera d’un délai de 3 mois à compter du dépôt de celle-ci pour procéder au contrôle éventuel sur place.
Le délai sera porté à 5 mois dans certains cas (monument historique, secteur sauvegardé, site inscrit ou classé, immeuble de grande hauteur, établissement recevant du public, parc national, zone à risques). Passé ce délai de 3 ou 5 mois, la conformité ne sera plus contestable. A la demande du bénéficiaire de l’autorisation, l’autorité compétente délivrera sous quinzaine une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée.
Notez que l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois à compter de son intervention pour procéder au retrait des permis illégaux qu’ils soient tacites ou exprès.
En revanche, les décisions de non-opposition à déclaration préalable ne pourront plus être retirées. Un permis exprès, tacite ou une déclaration préalable ne sanctionnent que la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Sauf à quelques exceptions près ( concernant par exemple l’accès aux handicapés et la sécurité incendie) ils ne vérifient pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Un permis de construire peut très bien être délivré par la mairie alors que le bâtiment une fois construit bouche une servitude de passage. Vous serez alors amené à faire valoir vos droits en saisissants les tribunaux civils.

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Bien remplir le formulaire

Il est à noter que les nouveaux imprimés sont très clairs et compréhensibles par tout un chacun et reflètent le souci de pédagogie du législateur.
Il va de soi que les formulaires doivent être soigneusement remplis. Le dossier doit comporter les pièces figurant dans le bordereau de remise. Le code de chaque pièce figurant dans le bordereau de remise doit être reporté sur la pièce correspondante. Si vous oubliez des pièces ou si les informations nécessaires à l’examen de votre demande ne sont pas fournies, l’instruction de votre dossier ne pourra pas avoir lieu. Pour les demandes de permis, vous devez fournir quatre exemplaires de la demande et du dossier qui l’accompagne, plus 5 exemplaires de certaines pièces du dossier. Le bordereau des pièces jointes vous précise tout cela. Pour la déclaration préalable, vous devez fournir 2 exemplaires de la demande et du dossier plus 5 exemplaires de certaines pièces. Attention des exemplaires supplémentaires sont également nécessaires si vos travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national).
Même si la demande ou la déclaration peut être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception nous vous conseillons de la déposer vous même à la mairie de la commune où se situe le terrain. Un agent effectuera devant vous une première vérification de votre dossier. Le récépissé remis vous précisera les délais d’instruction.

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Affichage sur le terrain

En ce qui concerne le recours contentieux : aujourd’hui, le délai de recours des tiers commence à courir à compter de la plus tardive des dates d’affichage de la décision, en mairie ou sur le terrain.
A compter du 1er octobre, le délai courra à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage de la décision sur le terrain.
Ainsi, dès lors que le bénéficiaire d’une autorisation aura accompli les démarches nécessaires, le risque de recours sera minimisé.
En outre, à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, aucune action en vue de l’annulation de la décision ne sera recevable.
A noter enfin que celui qui fait un recours contre un permis ou une déclaration préalable est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier copie de celui-ci à l’auteur de la décision (le maire par exemple) et au titulaire de l’autorisation. L’affichage devra mentionner cette obligation.

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Quid du certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme (C.U.) de simple information ne contient plus l’information sur les réseaux. En contrepartie, son instruction est plus rapide puisque ramenée à un mois.
En cas d’absence de réponse, le demandeur bénéficie du maintien des droits en vigueur à la date du certificat d’urbanisme tacite :

• certificat informatif tacite : après 1 délai d’un mois
• certificat d’urbanisme (C.U.) opérationnel : après un délai de deux mois mais avec les effets d’un C.U. informatif uniquement.

En cas d’omission dans le certificat d’urbanisme, le maintien de l’ensemble du droit en vigueur est néanmoins garanti. Le certificat d’urbanisme est opposable à l’administration pendant 18 mois, et non plus un an.

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Qui peut déposer une demande ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain ou mandataire du ou des propriétaires, vous avez l’autorisation du ou des propriétaires, vous êtes co-propriétaire d’un terrain en indivision ou son mandataire. Si vous déclarez que vous êtes dans l’une des situations précédemment décrites, vous pouvez déposer une demande de permis ou une déclaration préalable.
En principe vous devez faire appel à un architecte pour établir votre projet de construction et pour présenter votre demande de permis de construire. Cependant vous n’êtes pas obligé de recourir à un architecte si vous êtes un particulier ou une exploitation agricole à responsabilité limitée à associé unique et que vous déclarez vouloir édifier ou modifier pour vous même :

• une construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas 170 mètres carrés,
• une extension à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher hors œuvre nette cumulée dont la surface existante n’excède pas 170 mètres carrés
• une construction à usage agricole dont la surface de plancher hors œuvre brute n’excède pas 800 mètres carrés ;
• des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont la SHOB n’excède pas 2000 mètres carrés.

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